옥정신도시 아파트 세입자, 집주인 바뀌면 보증금은 누가 돌려주나? — 원칙은 새 주인, 새 주인을 원하지 않으면 '안 그날 바로' 이의

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한 줄 요약: 옥정신도시 아파트에 전입신고하고 살고 있는데 집이 팔렸다면, 보증금은 새 주인이 돌려주는 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 새 주인을 원하지 않는다면 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 전 집주인의 반환 의무를 남겨 둘 수 있습니다(대법원 2001다64615). 이의를 제기하지 않으면 원칙대로 새 주인이 보증금 반환 의무를 지고, 전 집주인은 그 의무를 면합니다(대법원 2021다251929). 그래서 새 주인을 원하지 않는다면 '안 그날, 바로'가 중요합니다.

안녕하세요, 양주 옥정 알파고공인중개사사무소입니다. "등기부를 떼 봤더니 집주인이 바뀌어 있었어요. 보증금은 누구한테 받아야 하나요?" 옥정신도시 아파트 세입자분들께 중개 현장에서 생각보다 자주 듣는 질문입니다. 법 조문과 대법원 판례로 정리했습니다.

알파고 토크 1편에 나온 장면입니다(대화극 설정).

세입자 입장에서는 계약을 한 사람은 전 집주인인데, 보증금은 누구에게 받아야 할지 막막해집니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 이렇게 정합니다.

"임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."

대법원은 이 조항을 법률상 당연승계 규정으로 보고, 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 임대주택이 팔리면 "그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다"고 판단했습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결). 쉽게 말해 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 계약이 그대로 새 주인에게 넘어가고, 만기 때 보증금을 돌려줄 의무도 원칙적으로 새 주인에게 있습니다.

새 주인이 못 미더울 수도 있습니다. 대법원은 이렇게 봤습니다.

"임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)

2021다251929 판결도 같은 법리를 다시 확인했습니다. 다만 이의가 인정되는지는 말 한마디나 서류 한 장이 아니라 세입자의 행동 전체를 보고 판단합니다. 2001다64615 사건에서는 세입자가 전 집주인 재산을 가압류까지 했지만, 새 주인을 전제로 경매에서 배당요구를 한 점 등을 들어 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 봤습니다. 2021다251929 사건에서도 세입자가 두 집주인 모두에게 내용증명을 보냈지만, 새 주인을 상대로 임차권등기명령을 신청하는 등 새 주인을 전제로 행동한 점 때문에 이의로 보기 어렵다고 판단했습니다.

여기서 '상당한 기간'이 며칠인지는 판례가 숫자로 정하지 않았습니다. 그래서 팔린 사실을 안 그날 바로 정리해 두는 것이 가장 안전합니다.

이의는 새 주인과의 임대차 관계에 묶이지 않겠다는 선택입니다(판결 문장: '승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다'). 그 집에 계속 살면서 새 주인에게 계약을 주장하려는 경우와는 방향이 다를 수 있으니, 어느 쪽이 맞는지는 상황에 따라 전문가와 상담하세요.

새 주인을 원하지 않는다면, 내용증명처럼 날짜와 내용이 기록으로 남는 방법으로 이의를 남겨 둘 수 있습니다. 나중에 다툼이 생겼을 때 언제 알았고 언제 이의를 제기했는지가 중요하기 때문입니다. 다만 내용증명을 보냈더라도, 그 뒤에 새 주인을 집주인으로 전제하고 행동하면 이의로 인정되지 않을 수 있습니다(대법원 2021다251929). 상황이 복잡하면 보내기 전에 변호사 등 전문가와 상담하세요.

얼마 전 지인분께 전화가 왔습니다. 옥정은 아니고 경기도 외곽에서 전세로 사는 분인데, 집주인이 "아는 사람에게 집을 팔기로 했다"고 미리 알려 줬다고 합니다. 새 주인이 누구냐에 따라 보증금 위험이 달라질 수 있다는 걱정이었습니다. 그래서 새 주인을 받아들이고 싶지 않다면 팔린 사실을 안 때 바로 이의를 남기고 보증금 반환을 요구할 수 있다는 점, 그 기록을 내용증명으로 남겨 둘 수 있다는 점을 안내해 드렸습니다.

전세 계약서에 도장을 찍은 뒤 챙길 일은 옥정신도시 아파트 세입자, 전세 계약하고 나서 해야 할 일 3가지에 따로 정리해 두었습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 주택임대차보호법 제3조 제4항(국가법령정보센터, 2026. 1. 2. 시행) · 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 · 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결.

본 글은 공인중개사가 일반적인 법령·판례 정보를 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 일부 이미지는 AI로 연출되었습니다. 옥정신도시 아파트 전세·월세 계약과 집주인 변경 때 확인할 점은 편하게 문의 주세요.