옥정신도시 아파트 집주인, 특약에 '집 보기 협조' 썼는데 세입자가 비밀번호를 안 알려 준다면? — 협조의 범위와 특약 쓰는 법

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한 줄 요약: 특약에 '집 보기에 협조한다'고만 써 있으면, 비밀번호까지 맡긴다는 뜻인지는 두 분의 생각이 다를 수 있습니다. 계약 기간 동안 그 집을 쓰는 분은 세입자분이고(민법 제618조), 동의 없이 들어가면 주거침입 문제가 될 수 있으니(형법 제319조), 특약에 횟수와 연락 방법까지 구체적으로 정해 두실 수 있습니다.

안녕하세요, 양주 옥정 알파고공인중개사사무소입니다. 세입자가 살고 있는 옥정신도시 아파트를 팔려고 내놓으신 집주인분들께 자주 듣는 말이 있습니다. "계약서에 집 보기 협조한다고 써 놨는데, 세입자분이 비밀번호를 안 알려 줘요." 그런데 세입자분께 여쭤 보면 이렇게 말씀하십니다. "협조는 하죠. 그런데 손님 지금 온다고, 갑자기 비밀번호를 달라고 하시는 건 아니죠." 영상으로 정리한 내용을 글로 옮겼습니다.

현장에서는 계약할 때 "임대인은 추후 매매 예정이므로 임차인은 집 보기에 협조한다" 같은 특약을 넣는 경우가 많습니다. 그런데 집을 보러 오시는 손님은 미리 약속하고 오시기보다, "지금 볼 수 있어요?" 하고 갑자기 연락 주시는 경우가 대부분입니다.

그때 세입자분께 연락드리면 당황하셔서 협조가 잘 안 되는 경우가 있고, 집주인분은 "계약서에 협조하기로 하지 않았느냐"고 하시는 경우가 많습니다. 두 분 모두 계약서의 같은 문장을 보고 계시지만, '협조'를 서로 다르게 이해하고 계신 것입니다.

'협조한다'는 말만으로는 어디까지 협조하는지가 정해져 있지 않습니다. 집주인분은 "손님이 오면 바로 보여 주는 것"으로, 세입자분은 "미리 연락받고 시간을 맞춰 보여 주는 것"으로 생각하실 수 있습니다.

민법 제618조는 임대차를 이렇게 정합니다.

"임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."

계약 기간 동안 그 집을 사용하는 분은 세입자분입니다. 그래서 협조를 어떻게 할지 두 분이 미리 맞춰 두는 것이 다툼을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

"그럼 중개사무소에 비밀번호 알려 드릴 테니, 손님 모시고 들어가 주세요." 집주인분께 이런 말씀을 듣기도 합니다. 그런데 비밀번호를 아는 것과, 세입자분이 사는 집에 들어가도 되는 것은 다른 문제입니다.

형법 제319조 제1항은 이렇게 정합니다.

"사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 … 처한다."

집주인분 소유의 집이라도, 계약 기간에는 세입자분이 살고 계신 집입니다. 세입자분 동의 없이 들어가면 주거침입 문제가 될 수 있습니다. 현장에서는 중개사무소가 집주인분이나 세입자분께 비밀번호를 여쭤 손님을 안내하는 경우가 많습니다. 다만 비밀번호를 알고 있더라도, 손님을 모시기 전에는 방문 때마다 세입자분께 방문해도 되는지와 언제가 괜찮은지를 먼저 여쭙고 시간을 맞추는 것이 안전합니다. 비밀번호를 알려 주고 받는 것만으로는 이 다툼이 풀리지 않습니다.

그래서 특약을 쓴다면 '협조한다'로 끝내지 말고, 평일 몇 번·주말 몇 번처럼 구체적으로 정해 둘 수 있습니다. 저희가 드리는 예시 문구는 이렇습니다.

(예시) "임차인은 매도를 위한 집 보기에 최대한 협조하기로 하며(평일 주 2회, 주말 주 2회 방문에 동의), 방문 일정은 중개사무소가 미리 연락하여 정한다."

주 2회는 법으로 정한 횟수가 아니라 예시입니다. 실제 횟수와 시간대는 계약할 때 두 분이 상황에 맞게 정하시면 됩니다.

횟수와 연락 방법이 정해져 있으면 세입자분도 편합니다. 정한 날에는 맞춰 드리고, 정하지 않은 갑작스러운 방문은 다른 날로 조정해 달라고 말씀하시기도 쉬워집니다. 이미 계약을 하신 뒤라면 세입자분과 다시 이야기해 횟수와 연락 방법을 맞춰 두실 수도 있습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 민법 제618조(국가법령정보센터, 2026. 3. 17. 시행) · 형법 제319조(국가법령정보센터, 2026. 10. 2. 시행) · 현장 사례와 특약 예시 문구는 알파고공인중개사사무소 실무 경험(법으로 정한 기준 아님).

본 글은 공인중개사가 일반적인 법령·판례 정보를 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 일부 이미지는 AI로 연출되었습니다. 옥정신도시 아파트 매매·전세·월세 계약 때 집 보기 특약 문구가 고민되시면 편하게 문의 주세요.