옥정신도시 아파트 세입자, 이사 나가는데 벽지·바닥 수리비를 보증금에서 빼겠다면? — 원상복구 범위, 입주 전 사진, 장기수선충당금 반환

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한 줄 요약: 세입자도 이사 나갈 때 집을 원래대로 돌려놓을 의무가 있습니다(민법 제615조·제654조). 다만 현장에서는 평범하게 살면서 생긴 생활형 마모, 자연스럽게 낡은 부분까지 세입자에게 물리지 않는 것이 일반적이고, 새로 생긴 손상인지는 입주 전 사진과 비교하면 확인하기 쉽습니다. 관리비로 낸 장기수선충당금은 수리비와 상관없이 집주인이 돌려줘야 하는 돈입니다(공동주택관리법 시행령 제31조 제8항).

안녕하세요, 양주 옥정 알파고공인중개사사무소입니다. 옥정신도시 아파트에서 이사 나가는 날 자주 생기는 다툼이 있습니다. 세입자분은 "집주인분이 벽지랑 바닥 수리비를 보증금에서 빼시겠대요"라고 하시고, 집주인분은 "원래대로 해 놓고 나가셔야죠. 벽이 이렇게 누렇게 변했네"라고 하십니다. 두 분 말씀 모두 맞는 부분이 있어서, 순서대로 정리했습니다.

민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때를 이렇게 정합니다.

"차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."

그리고 민법 제654조가 이 규정을 임대차에도 적용합니다.

"제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다."

그래서 전세·월세 세입자분도 나가실 때 집을 원래대로 돌려놓을 의무가 있습니다.

다만 현장에서는 평범하게 살면서 생긴 생활형 마모, 자연스럽게 낡은 부분까지 세입자에게 물리지 않는 것이 일반적입니다. 법 조문이 정한 기준이 아니라 현장 실무입니다.

집주인분이 가장 많이 말씀하시는 "벽이 누렇게 변했다"는 경우도, 저희가 현장에서 겪어 보면 벽지가 누렇게 변하는 것은 햇빛에 빛이 바래서 생기는 경우가 많아 보통 생활형 마모로 봅니다. 어디까지가 생활형 마모인지는 집 상태와 상황마다 다를 수 있고, 계약서에 따로 정한 특약이 있으면 그 내용부터 확인해 보시는 것이 좋습니다.

그래도 새로 생긴 자국인지 애매할 때가 있습니다. 저희 알파고공인중개사사무소는 세입자분이 입주하시기 전에 집 사진을 찍어 두고, 퇴거하실 때 그 사진과 비교해 드립니다. 입주 전 사진과 나란히 놓고 보면 새로 생긴 손상인지 확인하기 쉬워서, 서로 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다.

사진이 있다고 결과가 정해지는 것은 아니지만, 비교할 기준이 있으면 이야기가 훨씬 수월해집니다. 다음 집에 들어가실 때도 입주하는 날 집 사진을 찍어 두시면 도움이 됩니다.

아파트 관리비에는 장기수선충당금(장충금)이 들어 있습니다. 공동주택관리법 제30조 제1항은 이 돈을 소유자에게서 걷도록 정합니다.

"관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다."

원래 집주인분이 내는 돈인데, 아파트는 관리비에 포함돼 있어 세입자분이 대신 내 오신 경우가 많습니다. 그래서 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 이렇게 정합니다.

"공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다."

저희 사무소에서는 퇴거 때 관리사무소가 관리비 정산서를 부동산으로 보내 주고, 장충금 정산서도 따로 받아 함께 정리해 드립니다. 그래서 세입자분이 직접 납부 확인서를 떼지 않으셔도 되는 경우가 많습니다. 직접 확인이 필요하면, 관리사무소(관리주체)는 세입자가 장기수선충당금 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(공동주택관리법 시행령 제31조 제9항). 단지에 따라 정산 방식이 다를 수 있습니다. 매달 내는 장충금은 관리규약으로 정한 요율과 계산식에 따라 단지·면적마다 다르고(같은 시행령 제31조 제1항·제3항), 돌려받는 금액은 실제로 대신 낸 기간에 따라 달라집니다.

장충금은 수리비와 상관없이 세입자분이 돌려받는 돈입니다. 다만 입주 전 사진으로 새로 생긴 손상이 확인되면, 두 분이 합의해서 이 금액과 함께 정산하시는 경우도 있습니다. 법이 정해 둔 방식이 아니라 두 분이 합의하실 때의 이야기이고, 합의하지 않으셨다면 장충금은 장충금대로 돌려받으시는 돈입니다.

집을 팔 때 판 사람과 산 사람 사이의 장기수선충당금 정산은 옥정신도시 아파트 매도자, 세입자 있는 집 팔 때 할 일 3가지에 따로 정리해 두었습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 민법 제615조·제654조(국가법령정보센터, 2026. 3. 17. 시행) · 공동주택관리법 제30조(2026. 7. 1. 시행) · 공동주택관리법 시행령 제31조(2026. 7. 1. 시행) · 입주 전 사진 비교, 관리비 정산 방식, 벽지 변색과 생활형 마모, 장충금 함께 정산 사례는 알파고공인중개사사무소 실무 경험(법으로 정한 기준 아님).

본 글은 공인중개사가 일반적인 법령·판례 정보를 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 일부 이미지는 AI로 연출되었습니다. 옥정신도시 아파트 퇴거 정산과 장기수선충당금 확인은 편하게 문의 주세요.