옥정중앙역 디에트르Ⅱ(디에트르2) 분양가 보기 전에 — 오피스텔 부가세 환급·취득세, 실거주하면? 사업개요·청약 일정·주택 수
디에트르Ⅱ(전용 119㎡ 오피스텔 853실) 분양가 속 건물분 부가세 환급은 업무용 사용·임대일 때만 — 실거주·세입자 전입으로 주거용이 되면 환급분을 다시 낼 수 있고, 주택 수에도 들어갈 수 있음. 부가세 환급과 실거주는 함께 가질 수 없음.
사례 요약
옥정중앙역 디에트르Ⅱ는 전용 119㎡ 오피스텔 853실이고 청약은 10월 19~20일(분양사 안내)입니다. 오피스텔 분양가에는 건물분 부가세가 들어 있는데, '부가세 환급받아 취득세 낸다'는 설명은 업무용으로 사용·임대할 때만 맞습니다. 실거주하거나 세입자가 전입하면 환급받은 부가세를 다시 낼 수 있고, 주택 수에도 들어갈 수 있습니다.
상세 내용
▶ 유튜브 쇼츠로 보기한 줄 요약: 옥정중앙역 디에트르Ⅱ 같은 오피스텔(아파텔) 분양가에는 건물분 부가세가 포함돼 있습니다. 일반임대사업자로 이 부가세를 환급받는 것은 업무용으로 사용하거나 업무용으로 임대할 때의 이야기입니다. 내가 들어가 살거나 세입자가 전입신고를 해서 주거용이 되면 환급받은 부가세를 다시 낼 수 있고, 세법상 주택 수에도 들어갈 수 있습니다. 부가세 환급과 실거주, 둘 다 가질 수는 없습니다.
안녕하세요, 양주 옥정 알파고부동산입니다. 옥정중앙역 디에트르Ⅱ 견본주택이 열리면서 분양가를 찾아보시는 분이 많습니다. 분양가표를 보실 때 "부가세 환급받아서 그걸로 취득세 내면 된다"는 이야기도 함께 들으실 겁니다. 맞는 말입니다. 단, 조건이 하나 빠져 있습니다. 계약 도장을 찍기 전에 그 조건을 정리해 드립니다.
옥정중앙역 디에트르Ⅱ 사업개요 (분양사 홈페이지·언론 보도 기준)
• 위치: 경기도 양주시 옥정동 962-9 외 1필지 (옥정중앙역 디에트르 아파트와 같은 사업지)
• 규모: 오피스텔 3개 동, 853실 · 지하 5층~지상 최고 49층
• 면적: 전용 119㎡ 단일 (OA·OB·OC 타입)
• 주차: 실당 약 1.72대 (관계기관 협의에 따라 달라질 수 있음)
• 같은 사업지의 아파트 2,807세대는 2026년 4월에 먼저 분양했습니다.
• 언론 보도에 따르면 오피스텔이라 청약통장 없이 만 19세 이상이면 청약할 수 있습니다.
옥정중앙역 디에트르Ⅱ 일정 (분양사 안내 기준)
• 견본주택 오픈: 2026년 10월 8일(목)
• 청약: 2026년 10월 19일(월) ~ 20일(화)
• 위치: 옥정중앙역(가칭, 7호선 연장 옥정~포천선, 2030년 개통 목표) 예정지 바로 옆 — 역 진행 상황은 옥정중앙역 페이지에 정리했습니다
• 세부 일정·조건은 반드시 분양 공식 안내로 확인하세요
옥정중앙역 디에트르Ⅱ 분양가 — 볼 때 체크할 것
• 2026년 10월 8일 기준, 분양사 홈페이지 사업개요와 언론 보도에는 분양가가 나와 있지 않습니다. 견본주택이나 입주자 모집공고에서 확인하세요.
• 오피스텔 분양가 = 토지 + 건물 + 건물분 부가세. 토지에는 부가세가 없고, 건물분에만 붙습니다.
• 분양가표에서 '부가세' 금액을 따로 확인해 두세요. 환급을 받느냐 못 받느냐에 따라 실제 부담이 달라집니다.
• 분양가표·모집공고가 나오면 숫자로 다시 정리해 드리겠습니다(원문 없이 금액을 추정하지 않습니다).
"부가세 환급받아 취득세 낸다" — 맞습니다, 업무용 사용·임대일 때만
1. 일반임대사업자로 등록하고 업무용으로 사용하거나 업무용으로 임대하면, 분양가 속 건물분 부가세를 환급받을 수 있습니다. 본인 사업장으로 직접 쓰는 경우도 해당됩니다.
2. 그런데 내가 들어가 살거나 세입자가 전입신고를 해서 주거용이 되면, 세법상 '면세 전용'으로 보아 환급받은 부가세를 다시 내야 할 수 있습니다.
3. 다시 내야 하는지, 얼마를 내는지는 주거용으로 바뀐 시점과 사용 방식에 따라 달라집니다. 환급을 받기 전에 세무 전문가와 꼭 확인하세요.
주거용으로 쓰면 '주택 수'에 들어갈 수 있습니다
• 양도소득세: 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰면 '주택'으로 봅니다(소득세법 제88조 제7호). 그래서 다른 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 취득세: 주택으로 과세되는 오피스텔은 다른 주택을 살 때 취득세 주택 수에 더해집니다(지방세법 제13조의3 제4호).
• 주택 수 제외 특례(2024.1.10~2027.12.31 새로 지은 오피스텔 중 전용 60㎡ 이하·수도권 6억 원 이하)는 전용 119㎡인 디에트르Ⅱ에는 해당하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의4).
• 참고로 오피스텔은 주택법상 '준주택'입니다(주택법 시행령 제4조). 법마다 오피스텔을 보는 얼굴이 다르다는 점이 헷갈림의 시작입니다.
"분양권은 주택 수에 안 들어간다"는데요?
• 맞습니다. 오피스텔 '분양권'일 때는 주택 수에 들어가지 않습니다.
• 다만 입주 뒤 주거용으로 쓰면 그때부터는 세법상 주택으로 볼 수 있습니다.
• 분양권 단계와 입주 후는 따로 생각하셔야 합니다.
계약 전에 정할 것 — 내 목적부터
1. 업무용 사용·임대가 목적이라면: 일반임대사업자 등록 시기, 환급 절차, 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건을 미리 확인하세요.
2. 실거주가 목적이라면: 부가세 환급을 전제로 자금 계획을 세우지 마세요. 환급받았다가 다시 내야 할 수 있습니다.
3. 나중에 팔 계획이 있다면: 주거용으로 썼는지에 따라 내 다른 집의 양도세 비과세 판단이 달라질 수 있습니다. 매도 전 세무사 확인이 필요합니다(일시적 2주택 정리).
설명하는 분이 공인중개사인지 확인하는 법
브이월드(vworld.kr) → 서비스 → 부동산 서비스 → 부동산 중개업 조회에서 이름이나 사무소로 등록 여부를 확인할 수 있습니다.
영상·블로그로도 정리했습니다
• 유튜브 쇼츠: 1분 영상으로 보기
• 네이버 블로그: 그림 10장으로 보기
본문은 2026년 10월 7일 현행 법령 원문을 확인해 일반적인 정보로 정리한 것이며, 개별 세무 판단은 아닙니다. 실제 환급·과세 여부는 사용 목적·임대 방식·보유 주택 수에 따라 달라지므로 계약 전 세무 전문가와 상담하세요. 사업개요는 2026년 10월 8일 분양사 홈페이지와 언론 보도를 기준으로 했고, 바뀔 수 있으니 분양 공식 안내를 확인하세요. 이 글과 이미지는 해당 단지의 분양 주체·분양 대행사와 관계가 없으며, 이미지는 AI로 연출한 것으로 실제 단지와 다를 수 있습니다. 옥정중앙역 디에트르Ⅱ와 주변 아파트 시세·매물이 궁금하시면 편하게 문의 주세요.
전문가 TIP
- 분양가표에서 건물분 부가세 금액을 따로 확인하세요
- 부가세 환급은 업무용 사용·임대를 유지할 때만 — 실거주하면 다시 낼 수 있어요
- 주거용으로 쓰면 양도세·취득세 주택 수에 들어갈 수 있어요 (전용 119㎡는 특례 제외)
- 계약 전에 목적(업무용 사용·임대 / 실거주)부터 정하고 세무 전문가 확인
자주 묻는 질문
Q.옥정중앙역 디에트르Ⅱ 분양가는 얼마인가요?
A.2026년 10월 8일 기준 분양사 홈페이지 사업개요와 언론 보도에는 분양가가 나와 있지 않습니다. 견본주택이나 입주자 모집공고에서 확인하세요. 분양가표를 보실 때는 건물분 부가세 금액을 따로 확인해 두시는 것이 좋습니다. 환급 여부에 따라 실제 부담이 달라집니다.
Q.옥정중앙역 디에트르Ⅱ는 몇 실, 몇 평형인가요?
A.분양사 홈페이지와 언론 보도 기준 오피스텔 3개 동 853실, 전용 119㎡ 단일 면적(OA·OB·OC 타입)이며 지하 5층~지상 최고 49층입니다. 위치는 양주시 옥정동 962-9 외 1필지입니다.
Q.옥정중앙역 디에트르Ⅱ 청약 일정은 언제인가요?
A.분양사 안내 기준으로 견본주택은 2026년 10월 8일(목) 열었고, 청약은 10월 19일(월)~20일(화)입니다. 세부 일정과 조건은 분양 공식 안내로 꼭 확인하세요.
Q.오피스텔 분양가 부가세를 환급받고 실거주해도 되나요?
A.환급은 업무용으로 사용하거나 업무용으로 임대할 때 가능합니다. 실거주하거나 세입자가 전입신고를 해 주거용이 되면 환급받은 부가세를 다시 내야 할 수 있습니다.
Q.주거용 오피스텔은 주택 수에 들어가나요?
A.사실상 주거용으로 쓰면 양도소득세에서는 주택으로 보고(소득세법 제88조), 주택으로 과세되는 오피스텔은 취득세 주택 수에도 더해집니다. 2024.1.10~2027.12.31 신축 오피스텔 중 전용 60㎡ 이하·수도권 6억 원 이하만 제외 특례가 있어, 전용 119㎡인 디에트르Ⅱ는 해당하지 않습니다.
Q.오피스텔 분양권도 주택 수에 들어가나요?
A.오피스텔 분양권 단계에서는 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 입주 후 주거용으로 쓰면 그때부터는 세법상 주택으로 볼 수 있습니다.