옥정신도시 아파트 세입자·집주인, 계약 중간에 나가도 되나요? — 처음 2년은 합의, 2+2·자동연장은 통지 후 3개월

▶ 유튜브 쇼츠로 보기

한 줄 요약: 처음 2년 계약은 중도해지 특약이 없으면 원칙적으로 집주인과 합의해서 나가고, 2+2로 갱신했거나 자동으로 연장된 계약이면 세입자가 해지를 알린 뒤 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(민법 제636조·제153조, 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3 제4항).

안녕하세요, 양주 옥정 알파고공인중개사사무소입니다. 옥정신도시 아파트에 전세·월세로 사시는 세입자분들과 집주인분들께 요즘 자주 받는 질문이 있습니다. "회사 때문에 이사를 가야 해서요. 계약이 1년 남았는데 다음 달에 나가도 되죠?" 그리고 집주인분은 이렇게 물으십니다. "보증금은 만기 때 드리는 거 아닌가요?" 두 분 말씀 모두 일리가 있습니다. 법 조문과 현장 실무로 나눠 정리했습니다.

처음 맺은 2년 계약은 기간을 정한 계약입니다. 민법 제636조는 이렇게 정합니다.

"임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다."

곧 계약서에 기간 중 해지할 수 있다는 조항(중도해지 특약)을 넣어 둔 경우에 기간 중 해지 통고가 가능하다는 뜻입니다. 그래서 그런 특약이 없다면, 원칙적으로 세입자 혼자 계약을 끝내기는 어렵습니다.

집주인 쪽도 볼까요. 민법 제153조 제1항은 "기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다"고 정합니다. 보증금을 돌려줄 사람은 집주인이므로, 만기까지의 기간은 집주인의 이익(기한의 이익)으로 추정됩니다. 그래서 처음 2년 계약 안에서는 집주인이 만기 전에 보증금을 먼저 돌려줄 의무는 원칙적으로 없습니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 집주인이 원하면 이 이익을 포기하고 먼저 돌려줄 수는 있습니다.

계약서에 위약금 조항이 있다면 그 약정이 기준이 되고, 손해배상 예정액이 부당히 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조). 위약금을 몇 %나 몇 달치로 정한 법 기준은 없습니다.

그래서 현장에서는 보통 다음 세입자를 구하고 집주인분과 합의해서 나가는 경우가 많습니다. 이때 자주 나오는 것이 중개보수입니다.

공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 "주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되"라고 정합니다. 원칙은 새 계약을 하는 집주인과 새 세입자가 각각 내는 것입니다. 나가는 세입자가 낸다는 법 규정은 없습니다. 다만 만기 전에 나가는 것이라, 협의로 나가는 세입자분이 집주인 몫의 중개보수를 내는 조건으로 집주인 동의를 받는 경우가 많습니다.

보증금은 보통 새 세입자가 보증금을 넣으면 집주인이 그 돈으로 기존 세입자에게 돌려주는 순서입니다. 새 세입자를 못 구했는데 집주인이 먼저 빼 주기 어렵다고 하면, 보통은 새 세입자가 들어올 때까지 월세와 관리비를 세입자분이 계속 내시는 경우가 많습니다. 이 부분은 모두 협의 사항이라, 나가는 날짜·보증금 반환 날짜·중개보수 부담을 합의할 때 문자로 남겨 두시는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권(2+2)으로 갱신한 계약이나, 자동으로 연장된(묵시적 갱신) 계약은 다릅니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 이렇게 정합니다.

"① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."

같은 법 제6조의3 제4항은 계약갱신요구권으로 갱신된 계약에도 이 조문을 준용합니다. 그래서 갱신된 계약이라면 세입자분이 해지를 알리고, 집주인분이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 기준은 '보낸 날'이 아니라 '집주인이 받은 날'이니, 통지는 문자처럼 기록이 남는 방법이 좋습니다.

여기서 자동 연장(묵시적 갱신)은, 집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻 등을 알리지 않아 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 경우를 말합니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 이때 계약 기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

대법원은 계약갱신요구가 집주인에게 도달하면 갱신의 효력이 생기고, 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도착했더라도 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다고 봤습니다(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).

이 3개월은 처음 2년 계약에는 적용되지 않습니다. 또 집주인과 계약서를 새로 쓴 재계약은 다를 수 있고, 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

이사 날짜를 맞추는 순서는 옥정신도시 아파트 세입자·집주인, 이사 갈 때 들어갈 집 먼저 계약해도 되나요?에 따로 정리해 두었습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 민법 제636조·제153조·제398조(국가법령정보센터, 2026. 3. 17. 시행) · 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3(국가법령정보센터, 2026. 1. 2. 시행) · 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항(국가법령정보센터, 2026. 8. 28. 시행) · 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 · 중개보수 부담·보증금 반환 순서는 현장 실무(법령 규정 아님).

본 글은 공인중개사가 일반적인 법령·판례 정보를 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 일부 이미지는 AI로 연출되었습니다. 옥정신도시 아파트 전세·월세 계약을 중간에 정리해야 할 때는 편하게 문의 주세요.