전세보증금 반환 늦어 새집 계약금 날렸다면? 법원 "집주인 배상" — 공인중개사가 본 임차권등기명령·특약 체크포인트
만기일에 "새 세입자 받아야 준다"며 보증금 반환을 미룬 집주인에게, 세입자가 잃은 새집 계약금 1,500만 원과 지연손해금 배상 판결(의정부지법 항소심, 2026.10.2) — 새 세입자 구하기는 반환 조건이 아니며, 집주인이 새집 계약 사실을 알았다면 특별손해(민법 제393조 제2항)로 배상.
사례 요약
집주인이 "새 세입자를 받아야 보증금을 줄 수 있다"며 전세보증금 반환을 미뤄 세입자가 새집 계약금 1,500만 원을 잃은 사건에서, 의정부지법 항소심이 집주인에게 배상을 명령했습니다. 판결 내용과 함께 세입자·집주인이 만기 전에 챙길 것을 공인중개사 시각으로 정리했습니다.
상세 내용
한 줄 요약: 집주인이 "새 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다"며 만기일에 전세보증금을 돌려주지 않아 세입자가 새집 잔금을 못 내고 계약금 1,500만 원을 잃은 사건에서, 의정부지방법원 항소심은 집주인이 그 1,500만 원과 지연손해금을 배상하라고 판결했습니다(2026년 10월 2일 선고, 연합뉴스TV 10월 7일 보도). 새 세입자를 구하는 것은 보증금 반환의 조건이 아니고, 집주인이 세입자의 새집 계약 사실을 알았다면 계약금 손해까지 책임질 수 있다는 취지입니다.
안녕하세요, 양주 옥정 알파고부동산입니다. 전세 만기가 다가오면 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 드릴 수 있어요"라는 말을 꽤 자주 듣습니다. 집주인 입장에서는 현실적인 사정이고, 세입자 입장에서는 이사 갈 집의 잔금이 걸린 문제입니다. 이번 판결은 이 '관행'에 대해 법원이 분명한 선을 그은 사례라서, 중개 현장에서 느낀 점과 함께 정리해 드립니다.
무슨 일이 있었나요? — 사건 흐름
1. 2022년 9월: 세입자 A씨가 경기 고양시 다가구주택을 보증금 1억 6천만 원, 2년 전세로 계약
2. 2024년 7월: 만기를 앞두고 집주인 B씨에게 갱신하지 않겠다고 통지
3. 2024년 8월: 보증금 2억 2천만 원짜리 새집을 계약하고 계약금 2,200만 원 지급
4. 새집 계약 사실을 알리고, 잔금을 못 내면 계약금을 잃는다며 여러 차례 반환을 요청
5. 만기 전날에도 집주인은 "새 임차인에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다"는 입장
6. 만기일까지 보증금을 받지 못해 새집 계약이 해지되고, 돌려받은 700만 원을 뺀 1,500만 원을 잃음
법원 판단 — 1심은 기각, 항소심은 배상
1심은 보증금 반환은 인정했지만 계약금 손해 배상은 받아들이지 않았습니다. 항소심은 판단을 뒤집었습니다. 보도된 판결 요지를 쉽게 풀면 이렇습니다.
• 전세 세입자는 보증금을 못 돌려받으면 새집 계약금을 잃는 등 큰 손해를 볼 가능성이 높습니다.
• 집주인이 재임대 같은 자기 사정을 들어 만기일에 돌려줄 수 없다고 하면, 반환을 거절한 것으로 볼 수 있습니다.
• 새 세입자에게 보증금을 받는 것이 기존 보증금 반환의 조건이 되거나 반환 시기를 늦추는 이유가 되지 않으며, '관행'이라는 이유로 책임이 면제되지도 않습니다.
• 집주인은 세입자가 새집 계약금을 잃게 될 사정을 알았거나 알 수 있었으므로, 이를 '특별손해'로 배상해야 합니다.
근거가 된 민법 제393조 제2항은 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여" 배상 책임이 있다고 정하고 있습니다(2026년 10월 8일 현행 원문 확인). 다만 이번 판결은 항소심 판결이고, 확정 여부는 보도에 나오지 않았습니다. 사건마다 사정이 달라 결과도 달라질 수 있습니다.
세입자라면 — 이사 갈 집 구하기 전 체크 4가지
1. 집주인에게 보증금을 언제 줄 수 있는지부터 정확히 확인하세요. "그때쯤 될 거예요" 같은 말 말고, "○월 ○일"처럼 날짜로 확인하셔야 합니다.
2. 집주인이 "새 세입자를 구해야 줄 수 있다"고 하면, 반환 날짜와 방법을 두 사람이 최대한 합의하세요. 새 세입자를 구하는 동안 언제까지 기다릴지, 그때도 안 되면 어떻게 할지까지 정해 두는 것이 좋습니다.
위 두 가지가 원만하게 정리된 뒤에 이사 갈 집을 구하시길 권합니다. 이번 사건처럼 소송까지 가면 보증금을 돌려받더라도 시간이 오래 걸리고 마음고생도 큽니다. 이 순서만 지켜도 일이 훨씬 원만하게 풀립니다.
3. 이사 갈 집의 잔금일은 보증금을 돌려받기로 약속한 날에 맞춰 계약하세요. 반환 약속일보다 잔금일이 앞서면, 이번 사건처럼 계약금을 잃을 위험이 생깁니다.
4. 그래도 만기 후에 보증금을 못 받았다면, 이사 나가기 전에 임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기를 마치면 이사를 가도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지되고, 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).
보증금을 지키는 또 하나의 방법은 전세보증보험입니다. 가입되는 집과 안 되는 집을 전세보증보험 가입 조건에 정리해 두었습니다.
집주인이라면 — 만기일은 약속한 날입니다
• 만기 몇 달 전부터 다음 세입자를 구하고, 보증금 반환 자금 계획을 미리 세워 두세요.
• "새 세입자가 들어와야 준다"는 법적인 조건이 아닙니다. 만기일 반환이 원칙입니다.
• 세입자가 새집을 계약했다는 사실을 들었다면 더 서둘러야 합니다. 이번 판결처럼 계약금 손해까지 배상할 수 있습니다.
최악의 경우 — 보증금을 돌려주기가 정말 어렵다면
다음 세입자도 구해지지 않고 보증금을 마련하기도 어려운 상황이라면, 혼자 고민하지 마시고 알파고부동산(031-864-4222)으로 연락 주세요. 전세보증금 반환대출 등 보증금을 돌려줄 수 있는 방법을 상황에 맞게 안내해 드립니다. 세입자분도 집주인이 반환을 못 하겠다고 할 때 같은 방법을 함께 검토해 볼 수 있습니다.
공인중개사로서 느낀 점
보증금 반환 날짜는 한 집의 일이 아니라 두 집, 많게는 세 집의 이사가 이어진 날입니다. 그래서 만기 두세 달 전부터 집주인·세입자·중개사가 함께 일정을 맞추면 원만하게 잘 처리될 수 있습니다. 옥정처럼 전세가율이 높은 곳에서는 보증금이 집값에서 차지하는 비중이 커서 반환 일정이 더 중요합니다. 옥정 아파트 34평대 전세가율은 평균 72% 수준입니다(옥정 아파트 전세 시세 정리).
알파고부동산은 전세 계약을 도와드릴 때 만기 일정과 잔금일을 함께 챙겨 드립니다. 이사 일정이 겹치거나 보증금 반환이 걱정되시면 편하게 문의 주세요.
본문은 연합뉴스TV 2026년 10월 7일 보도와 2026년 10월 8일 현행 법령 원문(민법 제393조, 주택임대차보호법 제3조의3·제6조·제6조의2)을 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 분쟁은 변호사 등 전문가와 상담하세요. 일부 이미지는 AI로 연출한 것입니다.
전문가 TIP
- 새집 구하기 전에 집주인에게 보증금 반환 날짜부터 정확히 확인
- "새 세입자 구해야 준다"면 반환 날짜·방법을 최대한 합의한 뒤 새집 구하기
- 새집 잔금일은 보증금 받기로 약속한 날에 맞춰 계약
- 못 받았으면 이사 전 임차권등기명령 — 비용은 집주인에게 청구 가능
- 집주인: '새 세입자 받아야 준다'는 법적 조건이 아님
- 반환이 정말 어렵다면 알파고부동산에 연락 — 전세보증금 반환대출 등 방법 안내
자주 묻는 질문
Q.전세보증금을 못 돌려받아 새집 계약금을 잃으면 집주인에게 받을 수 있나요?
A.받을 수 있다는 판결이 있습니다. 의정부지법 항소심은 2026년 10월 2일, 집주인이 세입자의 새집 계약 사실을 알면서도 "새 세입자에게 받아야 준다"며 만기일에 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 잃은 계약금 1,500만 원과 지연손해금을 배상하라고 판결했습니다(연합뉴스TV 보도). 민법 제393조 제2항의 특별손해로 본 것입니다. 사건마다 사정이 달라 결과는 다를 수 있습니다.
Q.집주인이 새 세입자를 구해야 보증금을 준다고 하면 기다려야 하나요?
A.새 세입자에게 보증금을 받는 것은 기존 보증금 반환의 조건이 아닙니다. 위 판결도 이를 관행이라는 이유로 책임을 면제할 수 없다고 봤습니다. 만기일 반환이 원칙이며, 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 좋습니다.
Q.임차권등기명령은 언제 신청하나요?
A.임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때, 집 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청합니다. 임차권등기를 마치면 이사를 가도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지되고, 신청·등기 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3).
Q.전세 갱신을 안 하려면 언제까지 알려야 하나요?
A.세입자는 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 알려야 합니다. 이때까지 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조). 이렇게 이어진 경우에도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).