옥정신도시 아파트 2채, 전세 주면 세금 낼까? — 2026년 바뀐 주택임대소득 기준과 공시가격 3만 9천 세대 점검

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한 줄 요약: 2026년 귀속분부터 공시가격(기준시가) 12억 원이 넘는 집 2채를 갖고 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 2주택자도 전세 보증금에 세금이 붙습니다. 그런데 2026년 공시가격으로 옥정신도시 내 아파트 39,093세대를 전부 확인해 보니 12억 원 초과는 한 세대도 없었습니다. 그래서 옥정신도시 내 아파트만 2채라면 2026년에도 전세 보증금은 비과세, 월세만 과세입니다.

안녕하세요, 양주 옥정 알파고부동산입니다. 요즘 옥정에 아파트를 두 채 갖고 계신 분들이 자주 물어보시는 게 있습니다. "전세 주면 세금 나오나요?" 2026년부터 주택임대소득 과세 기준이 바뀌었다는 이야기가 돌면서 걱정하시는 분들이 많아, 국세청 기준과 2026년 공시가격 데이터로 직접 확인해 봤습니다.

국세청 안내를 보면 보유 주택 수(부부 합산)에 따라 과세 여부가 나뉩니다.

2026년부터 바뀐 점은 2주택자의 전세 보증금입니다. 국세청 각주에는 "('26년 귀속 이후) 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상 포함"이라고 적혀 있습니다.

즉 공시가격 12억 원이 넘는 집 2채를 갖고 있고, 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 전세도 과세됩니다(소득세법 제25조, 같은 법 시행령 제53조). 두 채 중 한 채라도 12억 원 이하라면 그 집은 이 계산의 주택 수에서 빠지기 때문에 예전처럼 보증금은 비과세입니다.

국토교통부 2026년 공동주택 공시가격으로 옥정신도시 내 아파트 34개 단지, 39,093세대를 한 세대씩 전부 확인했습니다. 결과는 공시가격 12억 원 초과 0세대입니다.

단지별 최고 공시가격 상위 다섯 곳은 다음과 같습니다.

가장 높은 대방2차 펜트하우스도 7억 9,400만 원으로, 12억 원까지는 4억 원 넘게 남아 있습니다. (옥정동 소재 아파트 중 신도시 이전에 지어진 단지는 제외했습니다.)

옥정신도시 내 아파트만 2채 보유하고 계시다면 2026년에도 전세 보증금은 비과세, 월세만 과세입니다. 다만 주택 수는 부부 합산이고, 다른 지역 집까지 합쳐 3채 이상이 되면 기준이 달라집니다(12억 원 기준 없이 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세).

월세는 금액 기준 없이 과세 대상이지만, 공제 때문에 실제 세금은 생각보다 적은 경우가 많습니다. 보증금 1천만 원, 월세 100만 원으로 예를 들어 보겠습니다(옥정신도시 내 아파트 2채 보유 가정).

미등록인 경우: 수입 1,200만 원 − 필요경비 600만 원(50%) − 기본공제 200만 원 = 과세표준 400만 원 → 소득세 14% 56만 원, 지방소득세 포함 약 61만 6천 원

세무서·지자체에 모두 등록한 경우(임대료 증가율 5% 이하): 수입 1,200만 원 − 필요경비 720만 원(60%) − 기본공제 400만 원 = 과세표준 80만 원 → 소득세 14% 11만 2천 원, 지방소득세 포함 약 12만 3천 원

같은 계산으로 보면 등록한 경우 연 수입 1천만 원(월 약 83만 원) 이하, 미등록인 경우 연 4백만 원(월 약 33만 원) 이하면 낼 세금이 0원이 됩니다.

같은 단지라도 동·층·향, 보증금과 월세 비율에 따라 조건이 크게 달라집니다. 전세 보증금을 돌려받을 때 세입자가 확인할 순서는 전세보증금 반환 지연 판결 정리에, 일시적 2주택 기간은 일시적 2주택 양도세 비과세 정리에 따로 정리해 두었습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 국세청 「주택임대소득 과세대상 및 비과세, 과세미달」 안내(nts.go.kr, 2026년 10월 확인) · 소득세법 제25조 · 같은 법 시행령 제53조 · 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격(브이월드 API, 알파고부동산 자체 집계, 2026년 10월 16일 조회).

본 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 세무 판단은 세무사 또는 국세청(126)과 상담하시기 바랍니다. 세액 예시는 국세청 공개 기준으로 계산한 대략적인 값이며, 다른 소득과 공제 여부에 따라 달라집니다. 옥정 아파트 전세·월세 조건 비교는 편하게 문의 주세요.