옥정신도시 아파트 집주인, 실거주로 갱신거절했다면 언제부터 세 줄 수 있나? — 1년 2개월 살고도 3,080만 원 배상한 대법원 확정 사례

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한 줄 요약: 실거주를 이유로 세입자의 갱신 요구를 거절했다면, 원래 계약 만료일부터 2년 안에는 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 안 됩니다. 기준은 '얼마나 살았느냐'가 아니라 '원래 계약 만료일부터 2년이 지났느냐'입니다(주택임대차보호법 제6조의3). 1년 2개월을 직접 살았는데도 그 기간 안에 세를 줬다가 전 세입자에게 약 3,080만 원을 배상한 사례가 2026년 9월 대법원에서 확정됐습니다.

안녕하세요, 양주 옥정 알파고부동산입니다. 옥정신도시 아파트를 세 놓고 계신 집주인분들께 요즘 자주 받는 질문이 있습니다. "실거주한다고 세입자 갱신을 거절했는데, 언제부터 다시 세를 줄 수 있나요?" 법 조문과 판결로 정리했습니다.

2026년 10월 12일 여러 언론에 보도된 사례입니다(대법원 2026. 9. 10. 상고기각으로 확정).

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 정합니다. 그런데 같은 조 제5항은 이렇게 정합니다.

"임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다."

'갱신되었을 기간'은 같은 조 제2항에 따라 2년입니다. 그래서 얼마나 살았느냐가 아니라 원래 계약 만료일부터 2년이 지났느냐가 기준입니다. 위 사례도 1년 2개월을 살았지만 2024년 9월 이전에 세를 줘서 배상 대상이 됐습니다.

2년 안이라도 정당한 사유가 있으면 배상 대상이 아닙니다. 다만 갱신을 거절할 때는 몰랐던 사정 때문에 어쩔 수 없이 세를 줘야 했다는 점을 집주인이 보여줘야 합니다. 대법원도 실거주 의사에 대한 증명책임은 임대인에게 있고, 단순히 그런 의사를 밝혔다는 것만으로 곧바로 인정되지는 않는다고 봤습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

예를 들어 갑자기 지방 발령이 났다면 인사명령서처럼 발령 날짜를 보여주는 자료를 남겨 두는 것이 좋습니다. (판례의 증명책임 법리를 적용한 예시이며, 법원이 특정 서류를 요구한 것은 아닙니다.)

수원지방법원 2024. 2. 7. 선고 2023가단503651 판결에서 집주인은 "실제로 살다가 이직하게 되어 부득이 세를 줬다"고 주장했습니다. 하지만 법원은 그 기간 관리사무소에 입주신고나 차량등록을 한 입주민이 없고 세대 관리비도 거의 나오지 않은 점 등을 들어 정당한 사유가 없다고 보고 11,500,008원 배상을 명했습니다.

같은 조 제6항에 따라 미리 정한 배상액이 없다면 아래 세 금액 중 가장 큰 금액입니다.

환산월차임은 월세에 보증금을 법에서 정한 비율로 월 단위 차임으로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 보증금을 많이 올려 새로 세를 줄수록 두 번째 금액이 커집니다.

세입자 입장에서 보증금을 제때 못 돌려받을 때의 대처는 전세보증금 반환 지연 판결 정리에, 집 두 채를 세 놓을 때의 세금은 옥정 2주택 전세·월세 임대소득 정리에 따로 정리해 두었습니다.

쇼츠 영상으로도 정리했습니다: 유튜브에서 보기

근거: 주택임대차보호법 제6조의3(국가법령정보센터, 2026. 1. 2. 시행) · 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 · 수원지방법원 2024. 2. 7. 선고 2023가단503651 판결 · 뉴스 사례는 조선일보·한겨레·경향신문·연합뉴스 2026. 10. 12.~13. 보도 내용 요약(판결문 미공개).

본 글은 공인중개사가 일반적인 법령·판례 정보를 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 일부 이미지는 AI로 연출되었습니다. 옥정신도시 아파트 전세·월세 계약 기간과 조건 확인은 편하게 문의 주세요.